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房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)民生行業(yè)，是為了解決人們的住房問題而存在的。在1998年之前，我國的住房是分配制度，這種制度極大地限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而當(dāng)時(shí)我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，住房資源嚴(yán)重緊缺。在這種情況下，1998年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行改造，住房全面商品化，這就是第一次房改。住宅全面商品化之后，人們對住房的需求得到了極大地釋放，加上政策的扶持，房企如雨后春筍一樣冒出，并且開始高速發(fā)展。而往后20多年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度非常快，但是與此同時(shí)房價(jià)也是一路上漲，僅平均房價(jià)就上漲了4倍之多，很多熱點(diǎn)城市的房價(jià)更是上漲了十幾倍甚至幾十倍。

雖然房價(jià)上漲了這么多，但是第一次房改的成效還是非常顯著的，我國住房資源緊缺的問題得到了徹底地解決。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從1998年到2020年我國人均居住面積從18.7㎡提高到41㎡，超過98.6%的城鎮(zhèn)家庭都有房子，并且還有超過41.5%的城鎮(zhèn)家庭擁有2套以上的房子。可以看出，目前我國住房資源已經(jīng)不再緊缺，僅城鎮(zhèn)家庭擁有的房子就足夠城市中所有的人居住，這足以說明我國住房資源已經(jīng)開始過剩了。解決了住房資源緊缺的問題是第一次房改的成果，但是高房價(jià)問題就是第一次房改的負(fù)面影響。目前僅平均房價(jià)就在萬元左右，在全國70城中平均房價(jià)收入比更是高達(dá)13.3，意味著生活在這些城市的家庭購買一套房子需要不吃不喝工作13.3年。

可以看出，這么高房價(jià)嚴(yán)重偏離了居民的正常收入水平，并且在過去很長時(shí)間房價(jià)上漲的速度都遠(yuǎn)超人們收入的增長速度。在這種情況下，普通人就算辛辛苦苦買房，也是越來越買不起房子。特別是對于低收入群體來說，房價(jià)實(shí)在是太高，就算是現(xiàn)在房價(jià)降低一半，他們同樣買不起房子。一邊是房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，一邊是很多人買不起房子，這說明住宅商品化已經(jīng)沒法解決這個(gè)問題，想要解決剩下的人的住房問題，二次房改就需要提上日程了。二次房改是要解決第一次房改遺留下的問題，就是解決低收入群體的住房問題。

什么是二次房改？其實(shí)二次房改的本質(zhì)就是改善我國的住宅結(jié)構(gòu)，目前市場中絕大部分住宅都是商品房，住宅結(jié)構(gòu)單一，而商品房價(jià)格又非常高，這導(dǎo)致低收入群體根本就買不起房子。而二次房改就是大量建設(shè)保障性住房，讓這些低收入群體居住上保障性住宅，這樣不僅能夠解決低收入群體的住房問題，同時(shí)也能夠有效調(diào)節(jié)商品房的價(jià)格，一舉雙得。

第一次房改已經(jīng)20多年，從數(shù)據(jù)上來看我國房地產(chǎn)行業(yè)在過去20年取得的巨大的成效，不僅城市發(fā)展得越來越大，同時(shí)也徹底解決了我國長久以來住房資源緊缺的問題。可以說，目前我國不管是一二線熱點(diǎn)城市還是三四線城市，基本上都已經(jīng)不缺房子，甚至還有很多城市的住房資源已經(jīng)嚴(yán)重過剩。但是就是這么多房子，由于房價(jià)太高的原因，很多人依舊買不起房子，他們的住房問題依舊解決不了。因此，要從根本上解決人們的住房問題，二次房改就要從結(jié)構(gòu)上對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，具有出臺落地的實(shí)際意義，從而真正地去解決人們的住房問題。

“二次房改”真要來了？

為什么說二次房改真的要來了呢？或者說二次房改已經(jīng)來了，這是因?yàn)閲乙呀?jīng)開始從多方面來大力發(fā)展除商品房之外的住宅，其中數(shù)量最大的就是保障性住房。根據(jù)報(bào)道顯示，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，在這個(gè)通知中明確指出2點(diǎn)：

1、拓寬資產(chǎn)試點(diǎn)類型，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目。2、鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報(bào)發(fā)行REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。

從這兩點(diǎn)可以看出，這個(gè)通知是在支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)針對保障性住房的扶持力度非常大，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。那么，什么是保障性租賃住房REITs呢？其實(shí)就是一種不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是將保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益為支撐發(fā)行公募REITs。也就是說，國家現(xiàn)在在鼓勵(lì)社會資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)來發(fā)展保障性住房，在這個(gè)政策的扶持下，我國的保障性住房開發(fā)建設(shè)速度將會變得越來越快。未來，在不動(dòng)產(chǎn)與資本市場的結(jié)合下，將推動(dòng)住房租賃高速發(fā)展。

并且這還只是二次房改中的一個(gè)政策，以“租購并舉、租售同權(quán)”為核心的二次房改也已經(jīng)開始推動(dòng)。這意味著，隨著二次房改的推進(jìn)，以后各種形式的保障性住房將大規(guī)模去世，這將解決大量低收入人群的住房問題。另外，針對剛畢業(yè)的大學(xué)生和優(yōu)質(zhì)人才，保障性住房也將解決他們的住房問題，從而降低他們的生活成本。對于年輕人來說，如果沒有了購房壓力，那么以后他們的生活壓力會降低很多。就像馬云說的那樣，未來的年輕人要學(xué)會租房子。

在筆者看來，二次房改非常重要，通過二次房改來優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，從而打破商品房的壟斷的局面。隨著以后二次房改的推進(jìn)，商品房不再是人們唯一的選擇，到了那時(shí)房價(jià)也會慢慢回歸合理水平。特別是住房資源本就過剩的三四線城市，隨著房價(jià)的回調(diào)，炒房客退出樓市，這些城市的房子將逐漸無人問津。對于二次房改，大家有什么看法呢？

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