在港股上市后不久，港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“港龍中國(guó)”，06968.HK)便迫不及待地加速擴(kuò)張。

11月11日，港龍中國(guó)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)聯(lián)合家居企業(yè)拿下一宗廣州地塊，由此開啟了公司在大灣區(qū)版圖的擴(kuò)張。

實(shí)際上，今年以來(lái)尤其是在7月15日公司在港交所上市后，港龍中國(guó)異地?cái)U(kuò)張的步伐明顯加速，先后在成都、合肥等省會(huì)城市斬獲地塊。

不過(guò)，在港龍中國(guó)加速擴(kuò)張的時(shí)候,公司的負(fù)債比率亦驟然上升。據(jù)《投資者網(wǎng)》了解,目前港龍中國(guó)的負(fù)債率已逼近310%，同時(shí)，由于過(guò)于依賴與第三方合作開發(fā)樓盤的模式，導(dǎo)致公司項(xiàng)目權(quán)益比較低，整體營(yíng)運(yùn)能力存疑。

聯(lián)手皇朝家居首次布局大灣區(qū)

“對(duì)于大灣區(qū)，我們覺得還是有比較好的機(jī)遇。現(xiàn)在土地市場(chǎng)太火的情況下，在一些限購(gòu)沒有太嚴(yán)格或沒有限購(gòu)的大灣區(qū)區(qū)域，我們?cè)谘芯恳幌掠惺裁礄C(jī)會(huì)。”在今年8月的年中報(bào)發(fā)布會(huì)上，港龍中國(guó)副總裁張鴻光如是說(shuō)，其話語(yǔ)中隱隱透露了一絲擴(kuò)張的意圖。

幾個(gè)月過(guò)去，設(shè)想成為了現(xiàn)實(shí)。

11月11日，廣州港科置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“港科置業(yè)”)以38.3億元的價(jià)格拿下廣州增城一宗掛牌體量最大的宅地。

據(jù)公開資料，這家今年10月于廣州成立的企業(yè)，股權(quán)穿透后可見，公司由港龍中國(guó)持股60%，皇朝家居集團(tuán)(01198.HK)則持股40%。

皇朝家居于1997年成立，作為一家大本營(yíng)身處廣州增城的老牌企業(yè)，主要從事家居研發(fā)、生產(chǎn)制造及銷售。上半年受疫情影響，皇朝家居歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧至-1.31億港元(合1.1億元人民幣)。

按照港龍中國(guó)以往的風(fēng)格，多是與國(guó)內(nèi)大型房企合作開發(fā)，正如公司副總裁張鴻光所言,“除了招掛拍和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，公司更多的是跟其他開發(fā)商合作開發(fā)的方式。跟大型的開發(fā)商合作開發(fā)，除了可以互惠互利，還可以提升品牌效應(yīng)、降低融資成本。”

現(xiàn)如今，港龍中國(guó)首次布局大灣區(qū)，卻選擇與家居企業(yè)合作，背后原因究竟是什么?

“公司一直抱著開放的態(tài)度綜合考慮公司的業(yè)務(wù)發(fā)展形勢(shì)和方向，合作開發(fā)模式使港龍中國(guó)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。”港龍中國(guó)向《投資者網(wǎng)》表示。

港龍中國(guó)坦言，與皇朝家居的合作有三大利好，“其一，廣州增城是皇朝家居的大本營(yíng)，在后續(xù)開發(fā)過(guò)程中，可為公司提供諸多便利;其二，皇朝家居手中有大量現(xiàn)金(根據(jù)皇朝家居早前公布的土地回收協(xié)議，土地收回給公司帶來(lái)的收益約為13.06億元);其三，作為房地產(chǎn)下游的家居企業(yè)，主要以投資者身份參與，港龍操盤，擁有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。”

可見，此次合作背后，與皇朝家居手中的諸多資源不無(wú)關(guān)系。例如，這次拿下的地塊，恰好是早前皇朝家居在增城“三舊改造”中被相關(guān)政府部門收回的地塊，如今，地塊掛牌出讓，兩者聯(lián)合再次“拿下”。

“皇朝家居對(duì)該地塊的后續(xù)開發(fā)應(yīng)該是比較清晰的，以投資者身份參與也說(shuō)明其看好該地塊的后續(xù)成長(zhǎng)及未來(lái)發(fā)展，另外，以投資者身份參與還可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。而港龍則更多是看中了其對(duì)地塊的熟知程度及本土優(yōu)勢(shì)，看好灣區(qū)的未來(lái)發(fā)展，因此希望在大灣區(qū)進(jìn)行布局。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《投資者網(wǎng)》表示。

“不過(guò)從一個(gè)側(cè)面也說(shuō)明了港龍資金實(shí)力不足，因此才會(huì)借本土資源，各司其職、共同開發(fā)。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說(shuō)。

結(jié)合兩者的公告來(lái)看，這筆合作是互惠互利，但值得留意的是，作為地產(chǎn)開發(fā)商，合作背后反映了港龍中國(guó)缺乏獨(dú)立開發(fā)的能力，因此入駐灣區(qū)需要依賴本土企業(yè)資源;另一方面，土地投資收益往往是短期，作為合作方的皇朝家居仍需思考如何從虧損泥潭走出或者如何提升主業(yè)收入。

低權(quán)益比引發(fā)運(yùn)營(yíng)能力質(zhì)疑

港龍中國(guó)作為江蘇小房企，在土地拍賣市場(chǎng)上，人們常能看到公司與其他企業(yè)聯(lián)合競(jìng)地的身影。

這種典型的合作開發(fā)模式，在地產(chǎn)圈里其實(shí)頗為常見。

近年來(lái)，港龍中國(guó)合作開發(fā)的房企有碧桂園、融創(chuàng)、中南建設(shè)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)等頭部房企。在港龍中國(guó)看來(lái)，“廣泛與第三方合作的模式實(shí)現(xiàn)了雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏。”

“合作開發(fā)模式，其一，充分利用合作方的本土優(yōu)勢(shì)，以更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格獲取土地;其二，共同投入資金，減小企業(yè)自身現(xiàn)金流壓力;其三，通過(guò)合作的方式參與更多的項(xiàng)目，可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散;其四，依托知名房企的大品牌優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售的溢價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)共贏。合作開發(fā)的模式使得港龍中國(guó)的業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。”港龍中國(guó)向《投資者網(wǎng)》表示。

不過(guò)，對(duì)于合作開發(fā)，業(yè)內(nèi)亦有另一種觀點(diǎn)，即：合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目的不斷增多，確實(shí)在短期內(nèi)助力企業(yè)規(guī)模快速提升，但是對(duì)合作模式的過(guò)度依賴，亦會(huì)削弱了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力。

從2017年—2019年，港龍中國(guó)與其三大第三方業(yè)務(wù)伙伴分別就18個(gè)、21個(gè)、29個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合作，占其總物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的比重為55%、44%、47%。其中，港龍中國(guó)權(quán)益占比30%以下的項(xiàng)目有21個(gè)，權(quán)益占比50%以下的項(xiàng)目超過(guò)一半。

而截至6月底，張鴻光在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，“公司與其他開發(fā)商參與的項(xiàng)目達(dá)93個(gè)，占總開發(fā)項(xiàng)目的75%。”這意味著，合作開發(fā)項(xiàng)目比重仍在增加。具體看，三季度港龍中國(guó)分別與力高集團(tuán)、黑牡丹置業(yè)和大發(fā)地產(chǎn)簽約戰(zhàn)略合作協(xié)議。總的來(lái)看，合作項(xiàng)目的項(xiàng)目增加，港龍中國(guó)整體項(xiàng)目權(quán)益比偏低。

不過(guò)，在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙看來(lái)，權(quán)益比低也并不意味公司缺乏獨(dú)立開發(fā)的能力，應(yīng)該跟公司的戰(zhàn)略息息相關(guān)，一般中小房企采用聯(lián)合開發(fā)形式的目的是快速擴(kuò)大規(guī)模，提升公司品牌影響力。

“但如果公司聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目占項(xiàng)目總量比例過(guò)高，會(huì)削弱企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的管控力度，不利于形成自身的產(chǎn)品特色。”王小嬙向《投資者網(wǎng)》表示。

通常來(lái)說(shuō)，較低的權(quán)益比在一定程度上也反映企業(yè)的賬面銷售額存在“虛高”。以港龍中國(guó)中報(bào)業(yè)績(jī)?yōu)槔衲昵?個(gè)月公司錄得營(yíng)收為17.13億元，同比增190%;毛利6.56億元，同比增159%，凈利潤(rùn)4.72億元，同比增402%。

而與業(yè)績(jī)同步大幅增長(zhǎng)的亦有合作企業(yè)應(yīng)占業(yè)績(jī)比例，財(cái)報(bào)顯示，合作企業(yè)應(yīng)占業(yè)績(jī)從去年上半年虧損約500萬(wàn)顯著增加至今年約2.12億元，占據(jù)公司利潤(rùn)三分之一。

由此可見，港龍的全口徑銷售額中，自有操盤項(xiàng)目占比較少，令其整體運(yùn)營(yíng)能力存疑。

加速擴(kuò)張的“代價(jià)”

發(fā)軔于江蘇常州的港龍中國(guó)，于2018年開始將業(yè)務(wù)外拓至上海、河南、貴州;去年7月，港龍中國(guó)將總部從常州遷往上海，標(biāo)志著港龍中國(guó)正式吹響了在全國(guó)大舉擴(kuò)張的號(hào)角。

港龍中國(guó)號(hào)稱躋身“中國(guó)房企60強(qiáng)”，但其在專業(yè)機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2020年上半年中國(guó)房企權(quán)益銷售百?gòu)?qiáng)》中卻榜上無(wú)名。

外界發(fā)現(xiàn)港龍中國(guó)最大的一個(gè)變化是，自今年7月15日的赴港上市后，港龍中國(guó)在全國(guó)的版圖擴(kuò)張明顯提速。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自登陸港交所以來(lái)，港龍中國(guó)累計(jì)收獲7宗地塊，總土地面積45.55萬(wàn)平方米，耗資約77.4億元，超2019年銷售金額的50%。與此同時(shí)，港龍中國(guó)今年還首次在廣州、成都、合肥等省會(huì)城市斬獲地塊。

港龍中國(guó)向《投資者網(wǎng)》透露，“后續(xù)港龍的全國(guó)化特征將會(huì)更加明顯。”

“公司全國(guó)化布局的理念是‘以深耕現(xiàn)有城市為基礎(chǔ)，積極布局高成長(zhǎng)性區(qū)域’，在穩(wěn)固江蘇、浙江兩個(gè)基本盤的基礎(chǔ)上，以長(zhǎng)三角、珠三角兩大城市群為主，具體到城市能級(jí)上，以兩大城市群的核心三四線為主，二線城市為輔。打開一個(gè)陣地，站穩(wěn)一個(gè)陣地，以點(diǎn)連片，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。”港龍中國(guó)補(bǔ)充說(shuō)。

上半年港龍中國(guó)規(guī)模利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)大增。數(shù)據(jù)顯示，2018年—2019年，港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入分別為16.77億元、20.32億元凈利潤(rùn)分別為3.55億元、6.68億元;即便受疫情影響，港龍中國(guó)營(yíng)收、凈利仍雙雙走高，分別錄得17.24億元和4.72億元。

不過(guò)，擴(kuò)張助力業(yè)績(jī)走高的背后，港龍中國(guó)亦為此付出了巨大的“代價(jià)”。2018年—2019年及2020年上半年，港龍中國(guó)地產(chǎn)負(fù)債總額分別為87.4億元、212.39億元和289.5億元;未償還銀行借款及其他借款分別達(dá)到8.56億元、28.53億元和69.36億元。債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至今年6月末，港龍中國(guó)短期償債壓力較小，但于一年后的長(zhǎng)債壓力卻較大，高達(dá)48億元。

同時(shí)，若按借款總額減去限制現(xiàn)金、抵押定期存款及現(xiàn)金等價(jià)物，再除以權(quán)益總額計(jì)算，2020年上半年港龍中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)310.31%，較2019年增長(zhǎng)137%。在監(jiān)管“三道紅線”及行業(yè)積極降低負(fù)債背景下，公司過(guò)高的債務(wù)似乎與行業(yè)大趨勢(shì)背道而馳。

“中小房企為謀的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要適當(dāng)考慮擴(kuò)充規(guī)模。但規(guī)模的前提是公司現(xiàn)金流充裕，規(guī)模的擴(kuò)充需要依靠公司現(xiàn)金流衡量，如果為了擴(kuò)充規(guī)模帶來(lái)公司的負(fù)債走高，企業(yè)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)較大，或危及其生存問(wèn)題。”王小嬙向《投資者網(wǎng)》表示。

“一味冒進(jìn)不是港龍中國(guó)地產(chǎn)的代名詞，公司除了遵循完善的拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)邏輯以外，戰(zhàn)略合作、聯(lián)合開發(fā)的合作模式亦可圈可點(diǎn)。”港龍中國(guó)向《投資者網(wǎng)》表示。

但被問(wèn)到如何在擴(kuò)張與債務(wù)之間尋得平衡時(shí)，公司表示，始終追求穩(wěn)健的發(fā)展理念，保持獨(dú)特的節(jié)奏，不盲目加杠桿，從而不斷加強(qiáng)集團(tuán)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。公司強(qiáng)調(diào)，今年上市不僅大幅拓寬了融資渠道，也有望進(jìn)一步降低融資成本，促進(jìn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善。在保持穩(wěn)定的償債能力及較低的融資成本情況下，未來(lái)借款空間較為充足，除了銷售回款帶來(lái)的資金外，籌資帶來(lái)的資金將有利于進(jìn)一步加強(qiáng)公司對(duì)外擴(kuò)張的力度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局。“相信無(wú)論未來(lái)行業(yè)環(huán)境如何變幻，港龍中國(guó)都能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)性增長(zhǎng)。”

不過(guò)，隨著監(jiān)管融資新規(guī)“三道紅線”的逐步落地，港龍中國(guó)舉債擴(kuò)張的道路究竟還能走多遠(yuǎn)，值得市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注。