房地產(chǎn)，始終牽動國人心情，甚至有海外經(jīng)濟(jì)學(xué)家感嘆，中國房地產(chǎn)是宇宙中最重要的行業(yè)。2020年，伴隨著傳統(tǒng)的“金九銀十”到來，恒大等房企再次立下每個月銷售目標(biāo)1000億元。

疫情余波未了，房地產(chǎn)會走向何方，房價又會如何變化?

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房企銷售基本穩(wěn)定

2020年，最大沖擊是疫情，業(yè)界預(yù)期在疫情中也一度很悲觀。事后來看，疫情對于房地產(chǎn)的影響，并沒有預(yù)期那么大。

如何解釋這一情況?原因很多，從居民角度來看，因為疫情期間的隔離，不少人反而有了改善居住的需求。同時，疫情后實業(yè)投資機會寡淡，也使得閑錢進(jìn)入房地產(chǎn)變得順理成章。

一般而言，房地產(chǎn)的銷售旺季有兩次，一次是5到6月，第二次是9月到10月。相對而言，7到8月比較寡淡。但2020年有所不同，因為疫情，整體銷售節(jié)奏出現(xiàn)變化。春節(jié)之后，恒大富力為首的房企就開啟了新一輪促銷。

多數(shù)房企一季度銷售都很慘淡，第二季度卻出現(xiàn)反彈。

按照克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，上半年前100房企，按照2020上半年統(tǒng)計銷售業(yè)績增長同比下降了超過兩成，而第二季度出現(xiàn)回升，同比接近一成。

對比之下，到8月回升更明顯，單月業(yè)績增長超過3成，而從前8個月累積業(yè)績看，接近7成房企累計業(yè)績超過去年同期，實現(xiàn)同比增長。

傳說中的金九銀十，不出意外，成績單不會太難看。

可以說，房地產(chǎn)企業(yè)在上半年表現(xiàn)不錯，而且頭部房企的表現(xiàn)更好一些，整體格局呈現(xiàn)出分化跡象。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)也表示，TOP50是房地產(chǎn)企業(yè)的分水嶺：“從上半年的銷售集中度來看，TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平，而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分別同比下降0.7和1個百分點”。

標(biāo)普信評近期報告也指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售規(guī)模差異很大，土地儲備規(guī)模與企業(yè)的銷售金額以及收入規(guī)模呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系，“頭部企業(yè)數(shù)量較少，但銷售規(guī)模巨大。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的土地儲備同樣集中在大型企業(yè)手中。”

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部分化，是否會影響房價?這背后，最大變數(shù)不在于需求端，而在于政策。

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“房住不炒”不動搖

對于房地產(chǎn)來說，政策正在悄悄起變化。

從過往經(jīng)驗看，經(jīng)濟(jì)下行之際，房地產(chǎn)投資作為投資的重要內(nèi)容，必然得到支持;而隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房價抬頭苗頭出現(xiàn)，政策收緊也成為題中之意。

7月24日，房地產(chǎn)工作座談會召開，監(jiān)管提出“實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

隨后的8月，央行、住建部召開房企座談會，約談12家房企，明確三大要求：即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1——這也就是傳聞已久的“三道紅線”。

按照國泰君安的分析，按照TOP200房企中的樣本，完全達(dá)標(biāo)的只有31%。

隨著“三道紅線”逐漸落地，政策大網(wǎng)沒有止步。8月26日，住建部約談沈陽、長春、成都等六個城市住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人，強調(diào)要毫不動搖堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”。

與此同時，金融系統(tǒng)也在跟進(jìn)。銀保監(jiān)會副主席周亮9月表示，將規(guī)范房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，防止房地產(chǎn)市場過度金融化。按照央行數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。

2020年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低于各項貸款增速0.1個百分點，比上季末低0.8個百分點，連續(xù)23個月回落;上半年增加2.99萬億元，占同期各項貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點。

這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)會如何做?趁著寬松擴(kuò)張，加大杠桿積極拿地，一旦風(fēng)潮轉(zhuǎn)向，再適度收縮，多方加強自己的現(xiàn)金儲備，成為一種最佳策略。

按照中原地產(chǎn)研究中心顯示，8月房企境內(nèi)債券融資單月超過659億元，同比2019年同期上漲5.1%。

三道紅線的落實，顯然會對房地產(chǎn)帶來巨大影響，這一變化會影響到房價么?簡單說，很難。

3

房價如何走

過去十余年，房地產(chǎn)調(diào)控邏輯，最核心的一塊就是收緊信貸。

收緊房地產(chǎn)信貸，給房地產(chǎn)商資金壓力，會減少房地產(chǎn)商惜售行為，降價出售。這個邏輯看起來很完整，房地產(chǎn)是現(xiàn)金饑渴型行業(yè)，如果有融資壓力，房地產(chǎn)比起其他行業(yè)更敏感。

但問題在于，即使感受到了資金壓力，即使希望降價出售，房價打折多少，也不是房地產(chǎn)商可以完全決定的。

在房地產(chǎn)的博弈格局中，除了房地產(chǎn)商與中央政府，還有地方政府，以及作為需求方的購房者。

在中國特色土地財政格局下，賣地收入無疑是地方政府的重要收入來源。因此，短期影響房地產(chǎn)最重要的因素，不僅僅是需求，也不僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控，也有地方政策。

2020年前8個月，50個大中城市年內(nèi)賣地收入超2.66萬億元，比2019年同期上漲19.7%;僅僅8月單月，就有14個城市賣地收入超過百億，最高的上海達(dá)到379億元。

也正因此，即使遭遇調(diào)控，房價下降的可能性也不是那么大。

那么，對于購房者，今年是否應(yīng)該出手?早在今年年初我就說過，如果是剛需用戶，今年上半年是不錯的交易機會。房價的漲跌，對于剛需用戶而言，其實不應(yīng)該考慮太多，決策時更應(yīng)該考慮自身的居住、置換、教育等需求。

如果是投資用戶，則應(yīng)該思考更多。房地產(chǎn)也存在牛熊市，一般而言是一年半到兩年半，但是這一輪房地產(chǎn)的牛市，已經(jīng)持續(xù)了四到五年。

恰恰是這幾年，中國房地產(chǎn)政策基調(diào)是“房住不炒”，這意味著一線城市的房價不太可能出現(xiàn)暴漲。在剛性需求的支撐下，暴跌也不可能。

在監(jiān)管者眼中，房地產(chǎn)市場和資本市場一樣，慢牛好過快牛瘋牛，房價穩(wěn)定小步增長是多數(shù)人都樂于看到的情況。

問題在于，隨著房地產(chǎn)成為中國人最重要的家庭金融資產(chǎn)，其金融屬性帶來的漲跌不可避免，也必然刺激大眾的投資需求。

漫長的牛市，對于投資者未必是個好消息。你的入場時機，隨著時間流逝，風(fēng)險正在增加。如果你的投資能力比較強，那么應(yīng)該考慮別的投資品種，比如股市。如果你只是都市普通軟階層，投資能力一般，那么更應(yīng)該小心。

房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)結(jié)束，投資回報率大概率是下行。未來一個時代的房地產(chǎn)，不是黃金時代，也不是白銀時代，可能只是一個回歸正常的黑鐵時代。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)暴利時代