REITs什么意思？ 助力倉儲物流、交通設施、市政設施、產業園區建設——

□ 基礎設施REITs有利于化解地方政府債務風險、盤活基礎設施存量資產，從而提高實體經濟質效。

□ 基礎設施REITs的發展也有利于疏通儲蓄轉化為穩定權益類投資的通道，降低實體經濟杠桿。

近日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》。同時，中國證監會就《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》公開征求意見。專家表示，此次REITs試點相關文件下發，標志著我國公募基建REITs正式啟航。如果參照美國公募REITs市場規模，中國公募REITs市場規模未來可達數萬億元。

reits是什么意思介紹

所謂REITs，是一種以發行收益憑證的方式，匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構從事房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。簡言之，REITs作為資產證券化產品，可以讓資產“活”起來。

截至目前，國內REITs產品與成熟市場REITs的顯著區別在于國內REITs的持有者普遍為機構投資者，極少數面向個人投資者的REITs產品。此外，我國目前主要的REITs產品與美國等發達國家的REITs產品盡管在融資、權益和專業化運作上存在共同點，但在“募稅管退”等方面仍存在較大差異，所以也被稱為“類REITs”產品。

興業證券股份有限公司統計顯示，截至2019年年底，“類REITs”產品累計發行了68只，累計發行金額為1402.81億元。

中國REITs聯盟秘書長王剛表示，從穩杠桿角度看，基礎設施REITs有利于化解地方政府債務風險、盤活基礎設施存量資產，從而提高實體經濟質效。REITs的發展也有利于疏通儲蓄轉化為穩定權益類投資的通道，降低實體經濟杠桿。

中國REITs聯盟統計顯示，截至2019年底，在我國境內的類REITs產品中，發行過包括物流、產業園、高速公路在內的基礎設施REITs共有6單產品，相對商業物業數量較少。

興業證券股份有限公司分析師郭毅認為，本次試點標志著公募REITs的正式起航，具有里程碑式的意義。試點的三大要點為：堅持權益導向;聚焦基礎設施領域;以公募方式公開募集資金。堅持權益導向，即真正做到“真實出售、破產隔離”;聚焦基礎設施領域，主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等基礎設施;以公募方式公開募集資金是又一亮點，可擴大募集規模、增加流動性。

國務院發展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇認為，試點發展公募REITs一方面可以覆蓋各類不動產，有利于不動產的小額投資與按份交易;另一方面，也可以盤活成熟的不動產，有利于提高資本金周轉率，幫助長期資金與長期資產實現對接。此外，這類新工具一般追求長期回報率，與股市、債市相關性低，是養老金、保險資金等資產的重要投資標的之一。

個人投資者能參與投資嗎?鵬華基金管理有限公司有關部門負責人表示，對于投資者來說，基礎設施公募REITs投資的是掛鉤地區發展以及對抗通脹的優質基礎設施，在目前市場利率持續走低的環境下，是難得的優質資產。同時，基礎設施公募REITs可在二級市場交易，為項目提供了有效的退出渠道，有效解決了以往基礎設施投資周期長的難題。另外，基礎設施公募REITs投資門檻低，投資、交易便利，信息披露公開，為普通大眾投資者開辟了新的資產配置路徑。

公募REITs試點并非完全沒有阻礙。鵬華基金管理有限公司有關部門負責人表示，REITs在國外得到迅速而持續的發展，主要得益于其稅收政策的驅動，稅收優惠成為了REITs發展的核心驅動力。目前REITs試點通知并未提及稅收優惠及雙重征稅的問題，預計未來將得到進一步解決。

王剛表示，出于風險角度的考量，試點初期，發行的公募基金將只能購買同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券，也體現了管理人對于產品的整體風險了解與把控程度。總體看，公募REITs試點將實行專業的管理人篩選與考核，實現資產持續穩定運營。對于機構投資者而言，REITs無疑會進一步豐富資產配置選項，對于進一步改善投資組合結構具有積極意義。

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