8月31日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(下稱“富力地產(chǎn)”)發(fā)布半年報，2020年上半年，富力地產(chǎn)總營業(yè)額335.91億元，同比減少4%，純利39.17億元，同比減少6%。公司總資產(chǎn)4376.55億元，總負(fù)債3517.59億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.3%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為177%。

半年報披露后，惠譽、標(biāo)普分別下調(diào)了對富力地產(chǎn)的評級展望以及對富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司(下稱“富力香港”)的長期發(fā)行人信用評級，而早在此前5月，穆迪已對富力地產(chǎn)和富力香港的公司家族評級進(jìn)行下調(diào)。

有媒體報道稱，近期，監(jiān)管部門對房企劃定三條紅線，要求房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%;凈負(fù)債率不超100%;現(xiàn)金短債比不小于1.0倍。參照以上標(biāo)準(zhǔn)，富力地產(chǎn)三條紅線全踩。

據(jù)測算，富力若想達(dá)標(biāo)，需要縮減的債務(wù)規(guī)模高達(dá)逾700億元。

富力地產(chǎn)也已意識到縮減債務(wù)規(guī)模的重要性。在公司本期的業(yè)績說明會中，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示未來會繼續(xù)減輕負(fù)債，公司土地儲備仍將以舊改轉(zhuǎn)化為主。

現(xiàn)金難覆蓋短期債務(wù)，遭三大機(jī)構(gòu)下調(diào)評級

8月31日，惠譽將富力地產(chǎn)的評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，并確認(rèn)該公司的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級(IDR)為“B+”，高級無抵押評級為“B+”，回收率評級為“RR4”。

惠譽認(rèn)為，盡管業(yè)務(wù)狀況良好，富力地產(chǎn)的評級仍主要受到其疲弱的流動性和再融資風(fēng)險的制約。

業(yè)績公告顯示，截至2020年上半年，富力地產(chǎn)擁有約360億元現(xiàn)金，其中包括180億元人民幣的受限制現(xiàn)金，不足以覆蓋未來12個月內(nèi)即將到期或可回售的380億元人民幣的資本市場債務(wù)。

富力地產(chǎn)計劃通過經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金(即扣除費用后的合同銷售)、資產(chǎn)處置以及發(fā)行債券和股票來解決債務(wù)到期問題，但這些都會受到執(zhí)行風(fēng)險的影響。

此前，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，受新冠疫情沖擊及行業(yè)整體下行影響，2020年上半年全國商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%，商品房銷售額同比下降5.4%。

因此，富力地產(chǎn)將2020年的權(quán)益協(xié)議銷售額目標(biāo)從去年的1600億元下調(diào)至今年的1520億元，并預(yù)期上半年銷售額占全年目標(biāo)比例的25%。半年報披露，2020年上半年富力地產(chǎn)權(quán)益協(xié)議銷售額為510.6億元，協(xié)議銷售面積約為426萬平方米，以全年銷售目標(biāo)來看，完成度為34%。

惠譽認(rèn)為，富力地產(chǎn)2020年前7個月的合同銷售額為620億元，同比下降13%，這意味著想要實現(xiàn)全年目標(biāo)8-12月的銷售額需要同比增長34%。

對此，富力地產(chǎn)管理層仍有信心，因為下半年有2300億元的可售資源，且公司較上半年而言更愿意降價來提振銷售。

資產(chǎn)處置方面，富力地產(chǎn)公司正與投資者就60億元人民幣的投資性房地產(chǎn)的處置進(jìn)行深入談判，有望在9月份達(dá)成協(xié)議，并在年底前獲得現(xiàn)金收益。公司還尋求在今年年底前通過其他資產(chǎn)處置方式再籌集60億元人民幣。

截至2020年上半年，富力地產(chǎn)擁有大量可變現(xiàn)的投資組合，包括價值約370億元人民幣的投資性房地產(chǎn)和市值約540億元的酒店，但惠譽認(rèn)為，資產(chǎn)處置面臨較高的執(zhí)行風(fēng)險。

除此之外，自今年4月發(fā)行10億元人民幣債券以來，富力地產(chǎn)就沒有發(fā)行過任何在岸債券，目前其債券收益率約為15%-20%。惠譽認(rèn)為，在當(dāng)前的市場條件下，富力地產(chǎn)發(fā)行或延期可回售的在岸債券可能存在挑戰(zhàn)性。另外，富力也可能考慮發(fā)行股票來產(chǎn)生現(xiàn)金流。

同樣是在8月31日，標(biāo)普將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”。展望為“穩(wěn)定”。

標(biāo)普認(rèn)為，未來富力地產(chǎn)將加快房地產(chǎn)銷售和資產(chǎn)處置以促進(jìn)現(xiàn)金流的生成，以及充分管理其債券期限，并在未來12個月內(nèi)逐步改善其流動性。

自2020年年初以來，富力地產(chǎn)在土地上的花費僅約60億元人民幣，而2019年和2018年分別為約250億元人民幣和370億元人民幣。標(biāo)普預(yù)計，公司將在未來6到12個月內(nèi)繼續(xù)減少土地收購，并加速庫存削減和新產(chǎn)品推出，以保持營運現(xiàn)金流來償還債務(wù)。

與此同時，標(biāo)普還將對富力地產(chǎn)2020年合同銷售增長的預(yù)測從10%下調(diào)至接近0%。在標(biāo)普看來，隨著富力更加注重銷量增長，利潤率將下滑。過去兩年，富力地產(chǎn)的增長速度已經(jīng)低于同行，而較弱的利潤率和增長將放緩其去杠桿化的步伐，預(yù)計其債務(wù)/EBITDA的比率將在2020年降至6.6-6.8倍，2021年降至5.6-5.8倍。

標(biāo)普相信富力香港仍將是富力地產(chǎn)的核心子公司，是集團(tuán)的主要資產(chǎn)，因此其評級與富力地產(chǎn)持平。

而在此前，5月25日，穆迪就已經(jīng)將富力地產(chǎn)的公司家族評級從Ba3下調(diào)至B1，富力香港的公司家族評級從B1下調(diào)至B2。彼時穆迪高級副總裁曾啟賢曾表示：“下調(diào)富力地產(chǎn)的公司家族評級反映了我們對其疲弱的運營現(xiàn)金流和未來12-18個月龐大的到期債務(wù)感到擔(dān)憂。”

積極籌集資金，仍連踩“三道紅線”

雷達(dá)財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，為降低資金杠桿，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，富力地產(chǎn)在年內(nèi)一直在尋求合適的機(jī)會來延長債務(wù)到期時間，并積極融資，嚴(yán)格控制支出。

2019年12月，富力配售2.73億股新H股，共募集資金37.35億港元。2020上半年來，富力先后發(fā)行了為期120天利率5.40%的7億元超短融資債券、為期四年票面利率8.625%的4億美元優(yōu)先票據(jù)以及10億元的境內(nèi)公司債券。

除此之外，富力上半年已處理人民幣108億元的境內(nèi)債券，目前還擁有境內(nèi)資本市場中長期直接融資產(chǎn)品批文額度合計約人民幣180億元，擬在融資環(huán)境改善的情況下啟動發(fā)行。

7月15日，富力公告稱已收到中國證監(jiān)會有關(guān)實施H股全流通計劃的正式批準(zhǔn)，這意味著公司全部逾22億境內(nèi)未上市股份將轉(zhuǎn)換為境外上市股份并于港交所上市。8月26日，富力地產(chǎn)一宗注冊金額為10億元的超短期融資券也被交易商協(xié)會接受并獲準(zhǔn)注冊。由此富力地產(chǎn)得以暫緩融資的燃眉之急。

半年報還顯示，因有效控制成本，富力地產(chǎn)在當(dāng)期的銷售和行政開支減少9%至30.47億元，銷售和行政開支占營業(yè)額的百分比從11.2%降低至9.9%。

即便如此，目前的資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)負(fù)債率仍處在80.3%和177%的高位。

8月20日，有媒體報道稱央行與住建部召集部分房企舉行會議，希望房企控制負(fù)債，避免繼續(xù)快速加杠桿。此前，監(jiān)管部門為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，出臺新規(guī)按“紅-橙-黃-綠”四擋管理，并設(shè)置“三道紅線”的消息就已傳出。

據(jù)悉，三條紅線分別是：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%;凈負(fù)債率不超100%;現(xiàn)金短債比不小于1.0倍。根據(jù)三道紅線的觸線情況，房企中未越線的為綠色檔;一個指標(biāo)越線為黃色檔;兩個指標(biāo)越線為橙色檔;三個指標(biāo)均越線則為紅色檔。綠、黃、橙檔有息負(fù)債規(guī)模年增速分別不得超過15%、10%、5%。而劃為紅色檔的房企，不能新增有息債務(wù)。

據(jù)富力地產(chǎn)半年報，其賬面“合同負(fù)債+預(yù)收賬款”合計444.32億元，剔除預(yù)收款后負(fù)債總規(guī)模為3073.28億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78.16%;凈負(fù)債率177%;賬面“貨幣資金+受限制現(xiàn)金”合計359.96億元，短期債務(wù)814.9億元，現(xiàn)金短債比0.44。綜合來看，富力地產(chǎn)連踩三條紅線，若想達(dá)標(biāo)，需要縮減的債務(wù)規(guī)模高達(dá)逾700億元，其壓力可見一斑。

“在未來的一段時間，即今年2020年到2021年度，富力地產(chǎn)還是會再進(jìn)行減輕負(fù)債。”在公司近期的業(yè)績會上，董事長李思廉表示。

而公司董事長助理陳志濠也稱，集團(tuán)未來9個月將處理250億~350億元債務(wù)，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業(yè)及發(fā)展中項目的股權(quán)，以提升減債速度。

靠舊改起家，未來路在何方？

富力地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)被譽為舊改專家。

1993年，富力兩位創(chuàng)始人李思廉、張力開始合作進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。一年后，富力地產(chǎn)介入廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項目，開啟了舊廠改造之路。到2001年，富力地產(chǎn)在廣州已完成10個大型舊改項目，總面積超過250萬平方米。有聲音稱，“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

2007年，富力地產(chǎn)在廣州開始了首個舊村改造項目，憑借以往的舊改經(jīng)驗和雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，富力僅用時三年就讓獵德村這個原本貧困落后的“城中村”面目一新。改造后獵德村綠地率由5%提升至30%，增加綠化面積1萬多平方米;建筑密度由原來的60%降低到28%。

而獵德村所在的廣州CBD珠江新城也因此得以開發(fā)建設(shè)，隨后江景寫字樓天盈廣場、時尚購物中心天匯廣場、六星級酒店康萊德等商業(yè)區(qū)建筑先后拔地而起。

2009年，國土資源部與廣東省政府簽署了關(guān)于共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點示范省合作協(xié)議，在全國率先開展城市“三舊”(舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊)改造試點，富力地產(chǎn)憑借在廣州多年的舊改實踐經(jīng)驗，成為了一馬當(dāng)先的合作房企。

此后，富力地產(chǎn)還將城市更新的經(jīng)驗拓展至全國多個區(qū)域，并于2019年成立了富力城市更新集團(tuán)，隨后又相繼成立富力陜西城市更新集團(tuán)、富力華北城市更新集團(tuán)和富力深莞惠城市更新集團(tuán)。

據(jù)悉，富力城市更新在西北地區(qū)先行試點的城市是太原，在當(dāng)?shù)毓灿?3個舊改規(guī)模項目，總用地面積高達(dá)3500余畝。而西安土門“四村”連片綜合改造項目則是富力在西北區(qū)域的一個重點項目，該項目總投資高達(dá)300億元，占地約1100畝，總建面積約475萬平方米。

2020年4月，富力地產(chǎn)簽下中山下閘片區(qū)舊改項目，項目改造面積約21.1萬平方米;6月，公司成為廣州南沙東涌鎮(zhèn)大同村舊改合作企業(yè)，項目改造范圍約99.5萬平方米。8月19日，富力又拿下了廣州總用地面積約為104.8萬平方米的番禺區(qū)石壁街石壁(一二三四村)全面改造項目，預(yù)計投資金額達(dá)120億元。

據(jù)半年報，目前富力擁有80多個處于不同階段的城市更新項目，融資區(qū)面積達(dá)4000萬平方米。其中，92%位于一線及二線城市，54%位于粵港澳大灣區(qū)。

而公司的布局，也恰好契合當(dāng)前的政策。2020年5月，兩會政府工作報告提出舊改目標(biāo)，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍;2020年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出“到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制。”

香港地產(chǎn)分析師徐德表示，富力的最大潛力就是巨量舊改土儲，這些土儲地段優(yōu)越，成本低廉，而富力已有十幾年的舊改經(jīng)驗，在規(guī)劃、建設(shè)、運營等方面均有獨到的優(yōu)勢，這些舊改土儲轉(zhuǎn)化為可售土儲之后，能為富力帶來巨量的銷售回款，能極大改善其財務(wù)狀況和業(yè)績指標(biāo)。

對此，公司方面在半年報中稱將在2020年轉(zhuǎn)化更多城市更新項目，并于未來18個月，目標(biāo)增加建筑面積900萬平方米的土地儲備，以產(chǎn)生人民幣2000億元的潛在可售資源。

李思廉表示：“接下來四個月大概還能轉(zhuǎn)化幾百萬平方米，廣州、西安、太原三個城市會是富力舊改轉(zhuǎn)化的主要陣地。”

9月1日，富力地產(chǎn)發(fā)布八月公司未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，其銷售額約為人民幣108.6億元，同比增長約3%，銷售面積約97.55萬平方米。累計至2020年8月底，總權(quán)益合約銷售金額約人民幣726.2億元，銷售面積623.93萬平方米。

負(fù)債高企、被三大機(jī)構(gòu)下調(diào)評級……富力地產(chǎn)未來將交出怎樣的答卷，雷達(dá)財經(jīng)也將持續(xù)關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 富力地產(chǎn) 評級機(jī)構(gòu)