截至7月20日，升龍單獨(dú)以及聯(lián)合其他開(kāi)發(fā)商一起簽下的廣州舊改項(xiàng)目共有8個(gè)，包括金州沖尾村、蔡邊一村、群星村、湯村、沙溪村、南灣社區(qū)、長(zhǎng)崗村等項(xiàng)目，其中舊改面積約為1766萬(wàn)平方米，投資金額超過(guò)700億元。

從無(wú)人知曉到成為廣州舊改網(wǎng)紅，“過(guò)江龍”升龍集團(tuán)只花了兩年。

2017年1月1日，升龍正式注冊(cè)廣州公司。3個(gè)多月后，升龍將廣州總部喬遷至珠江新城，拉開(kāi)了一系列舊改項(xiàng)目的序幕。

時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至7月20日，升龍單獨(dú)以及聯(lián)合其他開(kāi)發(fā)商一起簽下的廣州舊改項(xiàng)目共有8個(gè)，包括金州沖尾村、蔡邊一村、群星村、湯村、沙溪村、南灣社區(qū)、長(zhǎng)崗村等項(xiàng)目，其中舊改面積約為1766萬(wàn)平方米，投資金額超過(guò)700億元。

在舊改市場(chǎng)收獲頗豐的升龍集團(tuán)，開(kāi)始將目光瞄準(zhǔn)文旅、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等新的領(lǐng)域。

7月13日，廣州黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中簽約，32個(gè)文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶(hù)黃埔，投資總額達(dá)21.57億元，升龍集團(tuán)的南灣文旅小鎮(zhèn)也包含其中。

獲取舊改項(xiàng)目?jī)H是打開(kāi)廣州市場(chǎng)的開(kāi)端，借力舊改，升龍集團(tuán)將觸角延伸至更廣闊的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。

7月19日，一位升龍集團(tuán)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前，公司在鄭州和南京幾乎沒(méi)有新增項(xiàng)目，把所有精力都投入到廣州，同時(shí)也希望有更多業(yè)務(wù)在這邊落地。

押寶廣州能否帶來(lái)相應(yīng)回報(bào)?

這或許是一場(chǎng)升龍也不知道結(jié)果的豪賭。

豪賭羊城舊改

兩年內(nèi)獲得八個(gè)舊改項(xiàng)目，升龍迅猛的速度讓行業(yè)側(cè)目。

2018年7月6日，升龍拿下了南沙區(qū)舊改的第一條村—金洲、沖尾村，由此翻開(kāi)了廣州舊改新篇。

7月20日，在升龍集團(tuán)廣州區(qū)域從事舊改工作的王瑞(化名)告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前廣州公司的主要關(guān)注點(diǎn)還是城市更新方面，極少在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。

2019年，升龍舊改進(jìn)展神速，一舉斬獲番禺東環(huán)街蔡邊一村、增城新塘群星村、黃埔巨無(wú)霸九龍鎮(zhèn)湯村及番禺洛浦街沙溪村共4個(gè)村的改造。

鳳凰網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年，升龍?jiān)趶V州合計(jì)投資額超過(guò)446億元，總占地面積為1383.25萬(wàn)平方米，占2019年成功招標(biāo)的16個(gè)舊改村的66%。

進(jìn)入2020年后，升龍集團(tuán)獲取舊改的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，僅在5月份就收獲了兩個(gè)項(xiàng)目，分別為黃埔穗東街南灣社區(qū)、增城永寧街長(zhǎng)崗村。

6月19日，升龍宣布聯(lián)合科學(xué)城集團(tuán)成為廣州茅崗舊改前期服務(wù)商。

有市場(chǎng)消息稱(chēng)，升龍還有10余個(gè)舊改項(xiàng)目正在接洽，并未正式對(duì)外公布，其中包括番禺廈滘村、明經(jīng)村、潭山村、白云馬瀝村等。

“并沒(méi)有外界說(shuō)的還有10多個(gè)項(xiàng)目在談，據(jù)我了解，目前中標(biāo)的和正在洽談的項(xiàng)目加起來(lái)在11―12個(gè)。”王瑞告訴時(shí)代周報(bào)記者。

盡管手握多個(gè)舊改項(xiàng)目，但何時(shí)能轉(zhuǎn)換成土儲(chǔ)、產(chǎn)生利潤(rùn)和現(xiàn)金流是外界最關(guān)心的話(huà)題。

時(shí)代周報(bào)記者了解，升龍?jiān)谀仙硡^(qū)金洲、沖尾自然村更新改造項(xiàng)目進(jìn)展最為迅速，該項(xiàng)目的安置補(bǔ)償協(xié)議簽約率達(dá)到100%，拆遷工作已完成。

“我們公司最重視南沙區(qū)的項(xiàng)目，目前我們廣州項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人也時(shí)刻盯著這個(gè)項(xiàng)目，希望建成標(biāo)桿項(xiàng)目。”王瑞表示，主要原因是該項(xiàng)目的交通位置較好，同時(shí)也是升龍?jiān)趶V州的首個(gè)產(chǎn)品，所以公司會(huì)花更多精力。

除此之外，廣州最大面積舊改項(xiàng)目位于黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)知識(shí)城板塊的黃埔湯村，進(jìn)展也頗為迅速。

王瑞透露，目前該項(xiàng)目已經(jīng)有1700多棟拆除完畢，還有2000棟房屋待拆建，800戶(hù)人未簽約，首期安置房建設(shè)完畢。6月二期安置房開(kāi)始動(dòng)工，還在打地基，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃3―5年內(nèi)完成。

舊改業(yè)務(wù)提速的同時(shí)，升龍廣州區(qū)域的團(tuán)隊(duì)人員也在急速補(bǔ)充。

王瑞表示，2018年廣州區(qū)域僅100多人，目前團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該超過(guò)500人，僅從事舊改的人員就有300多人。

“升龍給的薪酬也比較可觀，會(huì)比行業(yè)其他公司高出20%左右，從富力、恒大、珠光等廣州本土房企挖走了很多舊改專(zhuān)業(yè)人才，目前公司仍在招聘中，需要大量人員。”他說(shuō)道。

優(yōu)勢(shì)和難題

作為外來(lái)者，升龍為何能連連啃下多個(gè)廣州舊改項(xiàng)目?

政策的利好是升龍迅速打入廣州舊改市場(chǎng)的先決條件。

2018年4月，原廣東省國(guó)土資源廳發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》。

文件表示，舊村改造地塊可以協(xié)議出讓?zhuān)涔┑貙?duì)象可直接協(xié)議出讓給公開(kāi)引進(jìn)的市場(chǎng)主體。

此舉意味著，原本首先由政府征地的傳統(tǒng)舊改模式，變?yōu)榉科笾苯优c村民進(jìn)行協(xié)商的新模式。

而在同年7月，升龍就斬獲首個(gè)舊改項(xiàng)目。

“升龍近期勢(shì)頭很猛，主要是有當(dāng)?shù)刭Y源與人脈。”7月21日，一位廣州本地房企的舊改業(yè)務(wù)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示。

2017年11月7日，廣州市城市更新局舉行廣州市城市更新協(xié)會(huì)成立揭牌儀式。

作為唯一外地房企，升龍集團(tuán)與珠江實(shí)業(yè)、富力地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等10多家本地房企，共同作為協(xié)會(huì)發(fā)起單位成立廣州市城市更新協(xié)會(huì)。

2020年4月底，升龍正式成為廣東省三舊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。

通常而言，舊改項(xiàng)目投入成本大、變現(xiàn)周期較長(zhǎng)，在舊改市場(chǎng)狂飆激進(jìn)的升龍擁有多家銀行貸款渠道。

2018年開(kāi)始，升龍先后與建行廣東省分行、廣州農(nóng)商銀行、廣州銀行、民生銀行簽約，展開(kāi)三舊改造方面的合作，以獲取資金支持。

查閱升龍集團(tuán)官網(wǎng)可發(fā)現(xiàn)，銀行投資被列為公司業(yè)務(wù)發(fā)展的四大板塊之一。天眼查顯示，升龍集團(tuán)還是廣東華興銀行的十大股東之一，持股比例占11.02%。

“升龍集團(tuán)擁有自己的資產(chǎn)管理平臺(tái)，并與諾亞、黑石等基金公司、信托公司都有合作。”上述升龍集團(tuán)人士表示。

7月20日，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向時(shí)代周報(bào)記者指出，外地公司要迅速打開(kāi)舊改市場(chǎng)，除了需要雄厚的資金和舊改經(jīng)驗(yàn)以外，還需要有良好的政府關(guān)系、對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特點(diǎn)足夠了解。不少房企會(huì)選擇與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司合作或者依托當(dāng)?shù)氐暮献骰锇檫@一進(jìn)入方式。

盡管進(jìn)入廣州僅3年，但升龍?jiān)谂f改方面的拓展速度以及投資力度明顯高于廣州本地房企。

以廣州本地舊改大戶(hù)時(shí)代中國(guó)為例，時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，時(shí)代中國(guó)在廣州共獲取了9個(gè)舊村，主要分布在黃埔、從化、番禺、花都、增城、南沙等六個(gè)區(qū)域，投資綜合累計(jì)超350億元，僅為升龍的一半。

針對(duì)這一現(xiàn)象，王瑞向時(shí)代周報(bào)記者透露了其中的“秘訣”。

“在市場(chǎng)知名度方面，我們并沒(méi)有很大優(yōu)勢(shì)，但我們能給村民帶來(lái)最實(shí)在的利益。這主要是拆遷款發(fā)放速度是非常快的，簽約后一個(gè)禮拜，村民便能拿到第一期費(fèi)用，所以我們的推進(jìn)速度較快。”他說(shuō)道。

王瑞表示，雖然廣州本地一些房企實(shí)力更為雄厚，但有些公司的項(xiàng)目一拖就是6―7年，他們對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏把握得比較快。

舊改中多方利益博弈，流程較為復(fù)雜，開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在不確定因素，在規(guī)模上并不占優(yōu)勢(shì)的升龍能否在廣州舊改市場(chǎng)突出重圍，也還需時(shí)間驗(yàn)證。

起步福建深耕河南

1999年，升龍集團(tuán)在福建起步。2005年，升龍擴(kuò)展至河南鄭州，參與投標(biāo)的燕莊城改項(xiàng)目，讓升龍集團(tuán)名聲大振。

以城市更新為突破口，升龍集團(tuán)持續(xù)在鄭州深耕。觀點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，升龍?jiān)卩嵵莞脑炝?4個(gè)城中村項(xiàng)目，舊改面積達(dá)2200萬(wàn)平方米。

2012年進(jìn)軍南京后，升龍耗資75億元拿下南京三塊地，開(kāi)發(fā)了升龍匯金中心、公園道、升龍?zhí)靺R三個(gè)項(xiàng)目。

隨后，其又以8.9億元拿下江心洲G82地塊，建設(shè)城市綜合體、住宅、別墅等物業(yè)。

而在2017年以后，升龍相繼淡出了鄭州和南京市場(chǎng)，鮮少再獲取新的項(xiàng)目。

時(shí)代周報(bào)記者查閱安居客發(fā)現(xiàn)，升龍?jiān)卩嵵輧H有5個(gè)項(xiàng)目的尾盤(pán)在售，開(kāi)盤(pán)時(shí)間幾乎都是以2019年初和2018年為主，部分為2017年。

“前幾年，升龍?jiān)卩嵵葸€是比較有知名度。近年在售項(xiàng)目沒(méi)有增加，也沒(méi)有新增地塊，僅剩部分項(xiàng)目處于清盤(pán)狀態(tài)，南京同樣也是這樣，已經(jīng)不再獲取新項(xiàng)目。”上述升龍集團(tuán)人士這樣說(shuō)道。

在放緩鄭州以及南京市場(chǎng)布局的同時(shí)，廣州成為升龍新的主戰(zhàn)場(chǎng)。在王瑞看來(lái)，公司的優(yōu)勢(shì)是舊改，而珠三角地區(qū)是舊改發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁的區(qū)域，而升龍選擇發(fā)力該區(qū)域也是題中之意。

“升龍上海總部有部分同事已經(jīng)搬來(lái)廣州，上海業(yè)務(wù)相對(duì)較少，廣州這邊其實(shí)也算是總部，董事長(zhǎng)待在廣州的時(shí)間比上海長(zhǎng)。”王瑞透露。

快速斬獲項(xiàng)目?jī)H是升龍占領(lǐng)廣州市場(chǎng)的第一步，通過(guò)舊改，升龍?jiān)噲D涉足更多新領(lǐng)域。

6月8日，廣州升龍?jiān)诠俜轿⑿殴娞?hào)宣布，升龍?jiān)诮衲?月獲取的黃埔區(qū)南灣村舊改項(xiàng)目，南灣小鎮(zhèn)將打造成“互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)+電商總部+嶺南特色文旅小鎮(zhèn)”。

此外，去年6月拿下的黃埔湯村舊改項(xiàng)目，將規(guī)劃成數(shù)字創(chuàng)意園，重點(diǎn)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)是升龍?jiān)趶V州市場(chǎng)的另一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。

“現(xiàn)在做舊改項(xiàng)目，賣(mài)掉一次性住宅項(xiàng)目后，我們公司會(huì)直接接管商業(yè)項(xiàng)目，自己來(lái)做運(yùn)營(yíng)。”王瑞表示。

廣州將是升龍重振規(guī)模的第一站，據(jù)升龍集團(tuán)人士透露，他們也在考慮進(jìn)入東莞市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞： 廣州舊改 升龍羊城