12月19日，保利物業(yè)和時(shí)代鄰里均在港交所上市，但享受的待遇卻大不相同。因背靠央企，保利物業(yè)受資本市場青睞，截至收盤股價(jià)上漲29.2%，市值達(dá)242億港元，僅次于碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)。時(shí)代鄰里則不幸破發(fā)，收盤下跌5.24%，市值為44.34億港元。

東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張?jiān)苿P在接受記者采訪時(shí)表示，決定物管公司估值的核心因素是業(yè)績增長的確定性。若關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司未來能夠持續(xù)給予物管面積，市場愿意給出高估值，此外，龍頭公司也會(huì)有估值溢價(jià)。

保利物業(yè)招股說明書顯示，其最大的客戶是保利發(fā)展控股集團(tuán)，即在A股上市的保利地產(chǎn)。時(shí)代鄰里則背靠大灣區(qū)房企時(shí)代中國控股，2016年至2019年上半年，來自時(shí)代中國控股開發(fā)的物業(yè)提供的管理服務(wù)收入占管理服務(wù)收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

物業(yè)公司上市的大背景是房地產(chǎn)行業(yè)從“大規(guī)模開發(fā)”為主的時(shí)代，進(jìn)入到“存量資產(chǎn)”的時(shí)代。萊坊中國戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東向記者表示，在母公司的幫助下，物業(yè)管理通過輕資產(chǎn)運(yùn)營模式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張和盈利，對資金有較大需求，但物管公司通過傳統(tǒng)模式融資有難度，上市融資是很好的途徑。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年，全國累計(jì)有5家物管公司上市，2019年則預(yù)計(jì)有8家物管公司上市。今年以來，該板塊也備受追捧。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至12月19日收盤，今年共計(jì)7只物管股實(shí)現(xiàn)累計(jì)漲幅翻倍。

張?jiān)苿P表示，地產(chǎn)公司的經(jīng)營受政策影響波動(dòng)較大，屬于偏周期行業(yè)，資本市場給予的估值水平較低。物業(yè)公司有著可持續(xù)性高、輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定等優(yōu)勢，偏向于服務(wù)行業(yè)，因此資本市場給予較高的估值水平。

“物管行業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮模袌龅目臻g是足夠的，行業(yè)的集中度仍然很低。”張?jiān)苿P說道。川財(cái)證券研報(bào)顯示，物管行業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的后周期環(huán)節(jié)，市場增量滯后于商品房新開工及銷售情況。我國2016年、2017年商品房銷售面積增速分別為22.5%、7.7%，在2018年高基數(shù)下，銷量依然實(shí)現(xiàn)1.3%的正增長。對應(yīng)2016年至2018年的銷售規(guī)模，預(yù)計(jì)未來兩年物管行業(yè)將進(jìn)入高速擴(kuò)張期。

“未來，物管公司跑馬圈地，并購將越來越多，形成更大的規(guī)模效應(yīng)。”陳鐵東說道。

時(shí)代鄰里在招股說明書中表示，2020年至2022年，公司預(yù)計(jì)收購4家或8家物管公司，計(jì)劃三年內(nèi)收購四家提供電梯相關(guān)服務(wù)的公司、一家提供清潔服務(wù)的公司及兩家提供市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)的公司。保利物業(yè)也表示，募集資金大頭將用于擇優(yōu)并購，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

此外，物管公司人力成本比重較高，因此面臨成本增加但提價(jià)困難的問題。張?jiān)苿P表示，物管公司可通過科技賦能、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量兩條路徑提高毛利率水平。

時(shí)代鄰里表示，將使用15%的募集資金打造智慧社區(qū)，另外10%的募集資金發(fā)展一站式服務(wù)平臺(tái)，通過物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算及人工智能等技術(shù)提高運(yùn)營效率及提升服務(wù)質(zhì)量。保利物業(yè)將部分募集資金用于升級數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)，降低運(yùn)營成本，提高營收能力。

關(guān)鍵詞： 保利物業(yè) 時(shí)代鄰里 混戰(zhàn)模式