近期，央企首只REITS產品招商局商業房托基金在港交所上市，再次將市場目光引至商業地產領域。尤其是今年《粵港澳大灣區發展規劃綱要》(下稱“《規劃綱要》”)發布后，內地及外資商業地產開發商紛紛聞風而動布局大灣區。

業內專家認為，隨著住宅業務增速放緩，商業地產提供的穩定現金流開始受到重視，成為房企眼中的“香餑餑”。其中，大灣區消費市場仍有3萬億元增量空間，以百貨、購物中心為代表的零售物業將迎來高速增長期。

“就我所知，近期很多外資都在考察廣深等地的商業項目，尋找進入大灣區的機會。”萊坊深圳董事總經理簡家宏在接受記者采訪時表示，外資企業早期集中布局發展較快的京津冀、長三角等地區，在大灣區持有資產并不多。現在，大灣區商業地產容量持續提升，吸引了不少外資的目光。

一位專注商業地產的專家告訴記者，傳統住宅開發增速放緩，商業地產具有較長的經營周期，長遠來看有利于開發商的業務穩定和戰略布局，這是房企近期密集布局商業地產的重要原因。

商業地產囊括了寫字樓和購物中心等業態，數據顯示，目前大灣區寫字樓供應量日趨飽和，購物中心供應量則略顯不足。

“這主要是由人口流量決定的。”簡家宏表示，上海有近2500萬人口，北京有約2000萬人口，大大高于廣州或深圳的1000多萬人口，另外，上海和北京的人均可支配收入和零售總額目前也高于廣州和深圳。

此外，珠三角地區具有購物需求的人群，往往被中國澳門地區和中國香港地區發達的零售物業吸引，廣深地區的消費主力外移。因比鄰中國香港地區，這種虹吸現象在深圳最為明顯。數據顯示，2018年廣州零售總額逼近萬億元，深圳僅實現6168億元。

簡家宏表示，雖然目前珠三角零售物業總量不大，但規模增速極快，在粵港澳大灣區一小時生活圈的規劃下，珠三角將輻射更多周邊城市，吸引有消費需求的人流，廣深優質零售物業規模預計5年內能趕上北上地區。

相比快周轉的住宅開發，經營零售物業需要極致的耐心。從投入建設到產生回報，至少需要8年時間，這無疑對開發商的資金水平提出更高的要求。上述專家告訴記者，房地產金融化是商業發展的必要條件。

此外，后期的資產運營管理能力，也是靈活進入和退出商業地產的必備能力。零售物業對開發商的品牌規劃和運營水平要求極高，動線設計和租戶組合等細節都需配備專業人才。簡家宏表示，目前購物商城同質化較為嚴重，開發商需充分調動專業人才，尋找特色運營模式，才能在未來的市場中奪得一席之地。

關鍵詞： 瞄準 3萬億元 增量市場 零售