近年來(lái)，向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的景瑞控股有限公司(下稱“景瑞控股”，01862.HK)當(dāng)下發(fā)展并不順利。一方面2019年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率為89.85%，稍微拉長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)看，2017年-2019年景瑞控股的營(yíng)收波動(dòng)較大;另一方面為應(yīng)對(duì)債務(wù)現(xiàn)狀，景瑞控股開(kāi)始頻頻進(jìn)行高成本融資。

融資利率成本高昂

3月26日，景瑞控股發(fā)布公告稱，于2020年3月25日，公司透過(guò)私人商議，完成購(gòu)買(mǎi)本金總額2232萬(wàn)美元的優(yōu)先票據(jù)，為初始票據(jù)本金總額的5.58%。

公告顯示，注銷(xiāo)后，余下未購(gòu)回票據(jù)的本金總額為2.75億美元，為初始票據(jù)本金總額的68.72%。據(jù)悉，本次購(gòu)回票據(jù)于2020年到期，利率7.75厘。

在一些市場(chǎng)人士看來(lái)，不管是出售資產(chǎn)，還是回購(gòu)票據(jù)，景瑞控股主要是為了應(yīng)對(duì)今年可能將出現(xiàn)的債務(wù)資金缺口。

2020年是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期。克而瑞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年95家房企年內(nèi)到期債券超過(guò)人民幣5000億元，同比上漲45%，高峰期分別為3月、7月至10月。然而為了應(yīng)對(duì)馬上到來(lái)的還債高峰期，部分房企甚至不惜通過(guò)短期融資、海外高息融資等手段渡過(guò)難關(guān)，如景瑞控股。

根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2019年6月底，景瑞控股一年內(nèi)到期債務(wù)為103.8億元，同比增長(zhǎng)55.3%;1-2年內(nèi)到期債務(wù)79.37億元，同比增長(zhǎng)11.4%。賬面現(xiàn)金約為142億元，其中31億元現(xiàn)金受限，賬面可用現(xiàn)金剛好覆蓋短債，同時(shí)，未來(lái)兩年景瑞控股要償還的債務(wù)共計(jì)達(dá)209.65億元，償債壓力較大。

“房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè), 一般情況下，僅靠自有資金及過(guò)往經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)盈余本身就無(wú)法滿足其實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求，更何況是景瑞控股這類(lèi)短債偏高的房企，資金鏈無(wú)疑處于較為緊張的狀態(tài)。”上海地區(qū)一位房地產(chǎn)行業(yè)券商分析師直言。

值得一提的是，現(xiàn)金流不夠充裕的景瑞控股，當(dāng)下，為了應(yīng)對(duì)高額債務(wù)，也在積極地加速海外融資。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，其實(shí)在2017年-2018年期間，景瑞控股在海外發(fā)行過(guò)一次優(yōu)先票據(jù)，分別融資4億美元和3.5億美元，利率分別為7.75%和9.45%。而轉(zhuǎn)眼到2019年，景瑞控股一年則先后進(jìn)行了3次海外高息發(fā)債。為2019年的1月、4月和7月，分別發(fā)行了2020、2021年及2022年到期的優(yōu)先票據(jù)，金額分別為1.5億美元、2億美元和2.6億美元，利率分別為13%、10.88%及12%。

2020年的景瑞控股發(fā)債動(dòng)作則更為積極。3月5日，景瑞控股拋出融資計(jì)劃，擬發(fā)行1.8億美元、利率12.75%的優(yōu)先票據(jù)，到期日為2022年3月11日，于新加坡交易所上市。

3月9日，景瑞控股擬在上述票據(jù)的基礎(chǔ)上增發(fā)1000萬(wàn)美元、同12.75%利率的票據(jù)，此募集資金將用于對(duì)現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。

“僅僅3月，景瑞控股就發(fā)債兩次，利率居高不下均超過(guò)10%，可見(jiàn)，景瑞控股對(duì)于資金的需求較為迫切。”業(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)《企業(yè)透明度報(bào)告》查詢近期內(nèi)房股在香港發(fā)債成本顯示，美的置業(yè)(03990.HK)發(fā)行10億元公司債，票面利率為4.20%，中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)發(fā)行10億美元擔(dān)保債券，利率區(qū)間為2.375%-3.125%。不管是港元債務(wù)或是美元債券，甚至于人民幣債券，房企融資成本普遍位于10%以下。

截至2019年6月30日，景瑞控股的總資產(chǎn)為546.48億元，總負(fù)債為452.15億元，較2018年年底的390.69億元上漲61.46億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80%，處于行業(yè)較高水平。

接下來(lái)，景瑞控股是否會(huì)加大海外融資力度?現(xiàn)金流方面是否存在壓力或影響到公司拿地?cái)U(kuò)張?從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式是否真正適合景瑞控股?針對(duì)上述疑問(wèn)，《企業(yè)透明度報(bào)告》致函致電景瑞控股董秘辦，但公司電話一直無(wú)人接聽(tīng)。

“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型之路并不順利

成立1993年的景瑞控股，主要發(fā)軔于上海虹口，業(yè)務(wù)觸角覆蓋長(zhǎng)三角、西南地區(qū)、中部地區(qū)、以及環(huán)渤海地區(qū)19個(gè)城市。2013年10月景瑞控股在香港成功上市。

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，尤其是行業(yè)資源向頭部房企集中，對(duì)中型房企景瑞控股來(lái)講更是一個(gè)挑戰(zhàn)。2017年，景瑞控股推出“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型策略。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，還開(kāi)辟了辦公、公寓、房地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)鏈投資等多條戰(zhàn)線。但這幾大業(yè)務(wù)版圖尚在發(fā)展之中，景瑞控股便遭遇了瓶頸：包括新增土儲(chǔ)面積下降、主營(yíng)收入占比縮減、業(yè)績(jī)?nèi)瓿掷m(xù)放緩。

財(cái)報(bào)顯示，2017年-2019年景瑞控股的營(yíng)收增速分別為4.1%、-28.1%、-0.31%，2019年景瑞控股總銷(xiāo)售額約為251.59億元，首次出現(xiàn)下滑，完成當(dāng)年業(yè)績(jī)目標(biāo)的89.85%。

實(shí)際上，在2018年業(yè)績(jī)?cè)鏊匍_(kāi)始出現(xiàn)下滑時(shí)，景瑞控股就曾透露，營(yíng)業(yè)收入下滑的主要原因是房地產(chǎn)項(xiàng)目減少，以及合作項(xiàng)目增加。

公開(kāi)資料顯示，由于土儲(chǔ)增加項(xiàng)目上更多是采用合作方式，景瑞控股在2017年、2018年及2019年上半年，項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積在總建筑面積中的占比降為57.22%、50.40%、51.92%。而此指標(biāo)在2016年以前，則均高于80%。2019年1-6月，景瑞控股新增土儲(chǔ)總建面積76.7萬(wàn)平方米，較上年同期下滑46%。

需要指出的是，景瑞控股的核心收入是物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，受新增土儲(chǔ)面積的下降影響，景瑞控股的核心業(yè)務(wù)占比正在逐步縮減。根據(jù)財(cái)報(bào)，2018年，景瑞控股的物業(yè)銷(xiāo)售收入占總收入比重雖同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，但至少仍在92.8%的高位，但到了2019年6月底，該占比則出現(xiàn)明顯縮減至76.45%，降幅超過(guò)15%。

對(duì)此，景瑞控股在2019年半年報(bào)中稱，“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)排期集中在下半年交付，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)物業(yè)交付的項(xiàng)目及交付建筑面積減少”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“雖然物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)占比逐年減少，但目前來(lái)看，仍是景瑞控股的主要業(yè)務(wù)收入，因此，伴隨著核心業(yè)務(wù)收入逐漸減少，景瑞控股業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)或?qū)⑹芟蕖?rdquo;

2020年，由于受新冠肺炎疫情沖擊影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成一定沖擊, 景瑞控股自然也無(wú)法置身事外，公司業(yè)績(jī)較去年同期出現(xiàn)更大幅度下滑。根據(jù)披露，2020年1-2月，景瑞控股累計(jì)合約銷(xiāo)售額約為8.66億元，較去年同期下降了37.9%;合同銷(xiāo)售面積約為3.66萬(wàn)平方米，較去年同期下降了48%。其中，2月單月銷(xiāo)售額3.21億元，同比下滑幅度達(dá)62%，銷(xiāo)售面積為1.2萬(wàn)平方米，同比下滑達(dá)72%。

“市場(chǎng)對(duì)于房企轉(zhuǎn)型的認(rèn)可度普遍不高，景瑞控股的轉(zhuǎn)型在業(yè)內(nèi)也不太被看好。近年來(lái)，隨著景瑞控股營(yíng)收增速的持續(xù)放緩，其在輕資產(chǎn)方向的轉(zhuǎn)型之路并不順利，加上近兩年高額債務(wù)壓力及外部因素新冠肺炎帶來(lái)的沖擊等，無(wú)疑對(duì)景瑞控股2020年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成一定影響。”上述地產(chǎn)領(lǐng)域券商分析師表示。